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Ventes judiciaires sur saisie immobilière - vente aux enchères

La saisie immobilière est une mesure d’exécution forcée qui permet à un créancier impayé de faire vendre en justice le bien immobilier de son débiteur.

La SCP FRANCK BERLINER DUTERTRE LACROUTS qui est le Conseil de plusieurs établissements de crédit, a une pratique quotidienne et éprouvée de la procédure de saisie immobilière. Ainsi, le Cabinet est susceptible :

  • de vous représenter pour engager des poursuites
  • de vous défendre devant le juge de l'exécution immobilier près le tribunal grande instance de NICE.
  • ou d'acquérir un bien immobilier à la barre de ce même tribunal

Membre de l'AAPPE (Association des avocats et praticiens des procédures d'exécution), le Cabinet saura vous conseiller utilement en cette matière.

Les ventes en cours du Cabinet près le tribunal de grande instance de NICE

Il est souhaitable d'appeler le Service des ventes du Cabinet au 04 93 13 14 58 pour avoir plus de renseignements et prendre connaissance du cahier des charges de la vente. Le procès-verbal descriptif pourra être transmis sur demande par voie électronique.

Les documents sont consultables au Cabinet exclusivement le matin de 09 h 00 à 12 h 00 ; sinon au greffe du tribunal de grande instance de NICE.

Un chèque de banque de 10% du montant de la mise à prix est obligatoire d'un montant de 3 000 euros minimum ; un pouvoir devra impérativement être remis au Cabinet.

Les ventes ont lieu le jeudi matin à 09 h 00 au Palais Rusca dans la salle dédiée à l'audience des criées.



Prochaine vente : 02 mai 2013

  • Sur la commune de TENDE, dans un immeuble situé 12 rue Cotta cadastré section BH 683 pour 62 ca

    Lot numéro QUATRE (4) :

    UN DUPLEX de 83,80 m² situé au 2ème et 3ème niveau se composant :
    * 2ème niveau : entrée, séjour, coin cuisine, wc (pièce noire), buanderie et escalier intérieur
    * 3ème niveau : dégagement, 3 chambres, salle de douche et salle de bain.

    Et les 557/1000èmes des parties communes.
    Et les 41/1.000èmes de la propriété du sol.

    Lot numéro UN (1) :

    Un GARAGE
    au rez-de-chaussée, entrée nord au nord côté rue. Il s’agit d’une pièce voutée ; une cloison en parpaing a été montée divisant partiellement la pièce.

    Et les 142/100° des parties communes générales.

    ILes biens sont occupés par la partie saisie : il appartiendra au futur adjudicataire de faire son affaire personnelle de cette occupation.

    Il n’y a pas de syndic de copropriété

    MISE A PRIX : 40 000 euros

    Les clauses et conditions de la vente sont stipulées dans le cahier des conditions déposé au greffe du TGI NICE le 1er octobre 2012, consultable au cabinet de la SCP FRANCK BERLINER DUTERTRE LACROUTS, le matin de 9h à 12h et au Greffe du TGI NICE.

    Visites par la SCP COHEN TOMAS TRULLU le 19 avril 2013 de 10 h 00 à 11 h 00  et de 11 h 00 à 12 h 00.



    Prochaine vente : 16 mai 2013

  • Sur la Commune de BEAUSOLEIL (Alpes Maritimes) dans un immeuble collectif dénommé « VILLA ROYALE » 12 chemin de l’Usine Electrique cadastré section AH 187 lieudit 12 chemin de l’Usine Electrique pour 5a 13ca.

    Lot numéro VINGT HUIT (28) :

    Un APPARTEMENT DUPLEX de
    72,30 m² (surface loi carrez) et des annexes de 6,50 m² situé au niveau R + 4 et R + 5 du bâtiment, portant le numéro 28 sur les plans des niveaux R + 4 et R + 5 comprenant :

    * Au niveau R+4 : entrée-dégagement, deux chambres, salle de douche avec wc, terrasse
    * Au niveau R+5 : entrée-dégagement avec escalier intérieur desservant le R+4 ,  séjour avec terrasse sud, cuisine

    Avec les 495/10.000° des parties communes.

    Chaque niveau a une entrée indépendante.

    OCCUPATION : Il résulte du procès-verbal descriptif de Maître Pierre TOMAS, huissier de justice associé à NICE en date du 19 janvier  2012 que l’appartement est vide, inoccupé.

    Lot numéro SOIXANTE (60) :

    Un PARKING boxable avec emplacement de deux roues situé au niveau R-1.

    Avec les 39/10.000° des parties communes.

    Le syndic de l’immeuble est le Cabinet REPUBLIQUE IMMOBILIER, 20 boulevard de la République à BEAUSOLEIL (06240).

    MISE A PRIX : 164 000 €

    Les clauses et conditions de la vente sont stipulées dans le cahier des conditions déposé au Greffe du TGI NICE le 23 mars 2012, consultable au cabinet de la SCP FRANCK BERLINER DUTERTRE LACROUTS, le matin de 9 h 00 à 12 h 00 et au Greffe du TGI NICE.

    Visites par la SCP COHEN TOMAS TRULLU les 02 mai 2013 de 10 h 00 à 11 h 00 et le 06 mai 2013 de 10 h 00 à 11 h 00.


La procédure de saisie immobilière


Conseils pratiques en vue de l'audience du juge de l'exécution immobilier (JEXI)


Principes essentiels

Qui peut vendre ?

  • Les créanciers d'un propriétaire en difficulté
  • Des cohéritiers ou indivisaires
  • Un administrateur ou un liquidateur judiciaire
  • Les saisis eux-mêmes, qui demandent une "vente volontaire", obtenant ainsi des avantages qui n'existeront pas nécessairement en cas de vente amiable, savoir notamment :
  1. Des frais réduits (pas de commissions d'agence ou d'intermédiaires)
  2. Un prix satisfaisant

Qui peut acheter ?

Tout le monde sauf :

  • Les saisis
  • Les personnes notoirement insolvables
  • L'avocat chargé de la vente
  • Les magistrats du Tribunal

Le droit de préemption

La commune ou tout autre titulaire du droit de préemption urbain ou rural, peut vouloir se substituer à l'adjudicataire pendant le délai de :

  • Un mois : droit de préemption urbain, Art. R.213-14 du Code de l'Urbanisme, en fonction de la nature de la vente : biens de mineurs, d'incapables majeurs ou liquidation judiciaire
  • 20 jours : Art. L.412-11 du Code Rural, droit de préemption au profit du fermier
  • Un mois pour la SAFER, s'appliquant aux fonds agricoles, terrains à vocation agricole et bâtiments d'exploitation agricole
  • Enfin, le locataire ou l'occupant de bonne foi, Art. 10 §2, loi du 31/12/75, qui n'aura pas été convoqué spécialement un mois au moins avant la vente pourra, pendant un délai d'un mois à compter de la date à laquelle il aura eu connaissance de l'adjudication, déclarer se substituer à l'adjudicataire

La prise de possession

Du seul fait de l'adjudication définitive, la partie saisie (si elle occupe encore les lieux) devient occupante sans droit et doit partir. Certains Tribunaux acceptent, si on le leur demande, de prononcer en même temps que l'adjudication l'expulsion des saisis, à défaut votre avocat devra faire une démarche ultérieure. Vous n'oublierez pas d'assurer l'immeuble le jour-même de l'adjudication sans attendre l'expiration du délai de surenchère.

  • Meubles meublants : tous les meubles qui ont une adhérence matérielle et durable sont des immeubles par destination, et font partis de la saisie. Exemple : éviers, appareils à douche, baignoires, lavabos.
  • Dans le cas contraire, les meubles ne sont pas inclus dans la vente. Exemple : cuisine aménagée composée d'éléments préfabriqués, Art. 542, C. Civ.

La mise à prix

Les mises à prix des immeubles exposés aux enchères pour la première fois sont d'une grande diversité, et d'un montant souvent sans rapport apparent avec la valeur du bien.
C'est le point de départ des enchères, sans relation directe avec le prix d'adjudication et un élément essentiel de la publicité.

Types de ventes

Il y a lieu de distinguer la nature des ventes pour lesquelles les objectifs poursuivis sont différents.

Saisies immobilières
C'est le créancier poursuivant qui fixe la mise à prix, celle-ci équivaut à une offre d'acquérir, puisqu'en cas de carence d'enchères, il sera déclaré adjudicataire, sauf en cas de conversion en vente volontaire.

Cela étant, il faut savoir :

  • qu'un créancier de premier rang, s'il ne veut en aucun cas être adjudicataire, fixe la mise à prix au montant de sa créance, qui se compensera avec le prix d'adjudication ;
  • qu'un créancier de deuxième rang fixe une mise à prix basse, dans le double souci :
  • d'attirer des amateurs ;
  • et de ne pas avoir trop à régler au créancier de premier rang, s'il était déclaré adjudicataire, après carence d'enchère.

Ventes après liquidations judiciaires

La mise à prix est fixée par le juge-commissaire. Mais le liquidateur poursuivant ne pouvant pas être déclaré adjudicataire en cas de carence d'enchère, des baisses sont prévues.

Les licitations

Celles-ci sont ordonnées par le Tribunal pour parvenir à la liquidation et au partage d'indivisions d'origine contractuelles, successorales ou consécutives à un divorce.

Les mises à prix sont fixées par le Tribunal généralement à deux tiers de la valeur estimative du bien, une baisse de mise à prix peut être prévue par le Tribunal.

Les surenchères

La mise à prix de ventes sur surenchères du dixième correspond à l'offre d'acquérir du surenchérisseur, à la suite d'une première vente aux enchères, et constitue donc un prix de marché.

Les démarches préalables

  • Assister en spectateur avant d'y participer vous-même, à plusieurs "audiences" de vente
  • Prendre un avocat. Son intervention est obligatoire, il est seul compétent pour porter en votre nom des enchères. Vous devrez, avant la vente, étudier avec lui vos conditions d'enchères, de financement et consulter au greffe du Tribunal ou au Cabinet du poursuivant le cahier des charges.

Comment participer aux enchères ?

Vous devez être représenté par un avocat inscrit au Barreau du Tribunal devant lequel la vente aura lieu. Cet avocat est seul habilité à vous indiquer le montant du chèque à lui remettre et les documents à produire.

Les enchères se déroulent en présence d'un juge qui les contrôle, ce qui est un avantage essentiel et unique.

Les enchères se déroulent par périodes d' 1 minutes 30 secondes.

La surenchère

Si vous avez été empêché ou si vous avez été prévenu trop tard, renseignez-vous auprès du poursuivant ou au greffe, sur le prix atteint.

Vous avez dix jours pour porter une surenchère de 10 % et l'immeuble sera remis en vente.

Formaliser votre surenchère même s'il en existe déjà une, la première pouvant être déclarée nulle. Cette surenchère devra être formulée exclusivement par un avocat par déclaration au greffe.

Elle ne peut avoir lieu qu'une fois.

Purge

Les ventes à la barre du Tribunal, à la seule exception des licitations qui n'ont pas donné lieu à surenchère, opèrent purges de toutes les hypothèques inscrites. C'est un avantage fondamental.

En effet, l'acquéreur pourra emprunter pour payer son prix d'adjudication, même si les inscriptions d'hypothèques dépassent celui-ci. Il n'aura à payer que ce prix.

Cet avantage de la purge automatique des hypothèques inscrites est également précieux pour le saisi, qui souvent ne peut parvenir à vendre son immeuble faute d'accord des créanciers ne venant pas en rangs utiles, alors que ses dettes grossissent par le fait des intérêts qui continuent à courir.

Le paiement du prix

La somme à payer est celle résultant de la dernière enchère, quel que soit le montant des hypothèques.

En général, il n'y a pas lieu d'ajouter le montant des charges de copropriété impayées.

Les modalités du paiement du prix peuvent varier d'une vente à une autre, elles vous seront indiquées par votre avocat.

Généralement, vous avez trois mois à compter de l'adjudication devenue définitive pour le verser, entre les mains de votre avocat, majoré d'intérêts en principe au taux légal.

Si ce délai est dépassé et qu'aucune folle enchère n'est engagée, ce taux est majoré de 5 points.

La folle enchère

Si vous ne respectez pas les conditions du cahier des charges, vous prenez le risque d'être déclaré "fol enchérisseur", l'immeuble est alors remis en vente et si le nouveau prix est inférieur à celui auquel vous avez acheté, vous serez tenu personnellement responsable du paiement de la différence.

Rémunération de l'avocat

Elle est calculée selon le "tarif des notaires".

Le Cabinet pourra vous demander des honoraires pour des démarches particulières.

Les impôts

Ils sont calculés sur le montant de l'adjudication majoré des frais préalables.

Ils doivent être réglés comme dans les ventes devant notaire (Art. 635 du Code Général des Impôts) dans le délai d'un mois à compter de la date d'adjudication ; passé ce délai, l'administration fiscale peut, à titre de sanctions, exiger le cumul d'un intérêt de retard de 0,75 % par mois et d'une majoration de 10 % (Art. 1727 et 1728 du C.G.I.).

Les droits ordinaires

Ce sont les droits d'enregistrement, les frais d'assiette et de la taxe régionale.

Autres droits

Il s'agit de la T.V.A. L'adjudicataire devra verser au Trésor d'ordre, pour le compte du vendeur (partie saisie) et à sa décharge, en sus du prix d'adjudication, les droits découlant du régime de T.V.A.

L'adjudicataire aura le plus grand intérêt à se rapprocher directement ou par l'intermédiaire de son avocat, du saisi, de l'organisme prêteur ou des constructeurs pour obtenir les justificatifs du paiement de la T.V.A., payée au moment de l'achat ou de la construction.

Déclaration

Au niveau de la recette, les justificatifs ne sont pas demandés, seule suffit la déclaration n° 942. Le contrôle s'effectue a posteriori par le service de la fiscalité immobilière.

Régime spécial des achats en vue de la revente

L'adjudication peut être déclarée faite en "marchands de biens", pour ce faire, il faut pouvoir être considéré comme achetant habituellement en vue de la revente sans que ces opérations doivent caractériser ou non l'exercice d'une véritable profession (DB 8A 2111).
Dans ce cas, la T.V.A., notamment, est réglée selon des formalités particulières.

 
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